Finanzierung denkmalgeschützter Immobilien

Ob ein altes Bauernhaus oder eine historische Villa – denkmalgeschützte Immobilien gibt es in vielen Formen. Wenn man sich für ein denkmalgeschütztes Gebäude interessiert, muss man aber einige Besonderheiten beachten, vor allem bei der Finanzierung. Welche Kriterien gibt es eigentlich für Denkmalschutz? Und was sollte man bei der Finanzierung denkmalgeschützter Immobilien berücksichtigen? Der Erwerb von Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, ist aufwendiger als bei normalen Immobilien, kann aber auch viele Vorteile mit sich bringen.

Denkmalschutz – was heißt das überhaupt?

Denkmalgeschützt bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie mehrere hundert Jahre alt sein muss. Der Sinn des Denkmalschutzes liegt vor allem im Schutz einzelner kulturell bedeutender Objekte oder kulturhistorisch relevanter Anlagen (Ensembleschutz). Diese Gebäude sollen dauerhaft erhalten und gepflegt werden. Die genaue Definition eines unter Denkmalschutz stehenden Objektes unterscheidet sich aber von Bundesland zu Bundesland – festgehalten wird diese im Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Landes. Neben Wohnhäusern gibt es beispielsweise auch Mühlen, Stadien, Leuchttürme oder ehemalige Fabriken, die unter Denkmalschutz stehen.

Finanzierung denkmalgeschützter Immobilien

Besonderheiten bei der Finanzierung

Bevor es überhaupt zur Finanzierung einer denkmalgeschützten Immobilie kommt, sollten Sie schon bei der Besichtigung eines solchen Objektes einen Gutachter oder eine Gutachterin zur Rate ziehen. So können Sie bereits im Voraus einschätzen, wie sanierungsbedürftig die Immobilie ist und welche möglichen Kosten auf Sie zukommen können.

Haben Sie sich für eine Immobilie mit Denkmalschutz entschieden, geht es an die Finanzierung. Die Auswahl der Kreditgeber ist hier etwas begrenzter als bei regulären Gebäuden. Einige Banken sehen in der Finanzierung denkmalgeschützter Immobilien ein finanzielles Risiko, da sich solche Objekte teilweise nur schwierig wieder verkaufen lassen. In der Regel findet sich in den meisten Fällen aber trotzdem ein passender Kredit. Dieser unterscheidet sich grundsätzlich wenig von einem Kredit zur Finanzierung anderer Gebäude. Unterschiede gibt es aber bei anderen Themen, beispielsweise bei den potenziellen Förderungsmitteln, den anfallenden Kosten und den gesetzlichen Auflagen.

Vorteile: Förderung und Steuerentlastung

Bei der Sanierung Ihres denkmalgeschützten Objektes werden Sie mit staatlichen Förderungen unterstützt. Dabei können Sie zum Beispiel mit Zulagen der Denkmalschutzbehörde, der Gemeinde, des Landkreises oder des jeweiligen Bezirkes rechnen. Diese Zulagen dienen dem Erhalt der Immobilie und deren historischen oder kulturellen Wertes. Die genaue Höhe der Zuschüsse ist dabei von der Baumaßnahme, der finanziellen Situation des Eigentümers oder der Eigentümerin und auch von dem zugehörigen Bundesland abhängig. Der Antrag auf die Förderung muss immer vor dem Beginn der Baumaßnahme erfolgen.

Förderungen gibt es auch seitens der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Hierbei werden vor allem Maßnahmen unterstützt, die die Energieeffizienz des Gebäudes unterstützen.

Neben den Förderungsmöglichkeiten entstehen beim Kauf und der Vermietung einer denkmalgeschützten Immobilie weitere finanzielle Vorteile – Sie können mit einer Steuerentlastung rechnen. Zum einen können Sie Kosten für den Kauf und für Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen. Als Grundlage hierfür gilt die Absetzung für Abnutzung (AfA). Danach kann man über zehn Jahre hinweg jeweils neun Prozent der Kosten steuerlich geltend machen. Berechnungsgrundlage hierfür sind 70% des Gesamtkaufpreises, inklusive der Sanierungskosten. Welche Kosten genau abgesetzt werden können, legt das Finanzamt fest. Wichtig dabei ist, dass die Kosten dem Erhalt und Schutz des denkmalgeschützten Gebäudes dienen.

Vorteile denkmalgeschützter Immobilien - Steuerentlastung und Förderungen

In einige Fällen ist es sogar möglich, dass Ihnen die Grundsteuer erlassen wird. Hierfür gibt es aber bestimmte Voraussetzungen, die Ihr Objekt erfüllen muss:

Versucht man einen Grundsteuererlass zu erlangen, sollte man sich eventuell der professionellen Hilfe einer spezialisierten Anwaltskanzlei bedienen.

Nachteile: Höhere Kosten und strenge Auflagen

Neben all den finanziellen Förderungen und Erleichterungen darf man eines nicht vergessen: Denkmalgeschützte Immobilien sind sehr kostenintensiv. Zum einen ist der Kaufpreis häufig schon sehr hoch, dazu kommen aber auch noch Sanierungs- und Instandhaltungskosten. Auch die laufenden Bewirtschaftungskosten fallen in der Regel höher aus als bei Immobilien, die nicht unter Denkmalschutz stehen.

Zudem ist man bei der Gestaltung und dem Umbau seiner Immobilie oft sehr eingeschränkt. Jede Baumaßnahme muss genehmigt werden und man muss mit strengen Auflagen rechnen. Sie können also womöglich nicht alle gewünschten individuellen Baumaßnahmen umsetzen. Aber was genau muss man bei Sanierungen denkmalgeschützter Immobilien überhaupt beachten?

Sanierung – Nie ohne Genehmigung

Maßnahmen, die das Erscheinungsbild oder die Substanz der denkmalgeschützten Immobilie verändern, müssen vorab genehmigt werden. Zu diesen Maßnahmen zählen zum Beispiel:

  • Der Abriss oder die Entkernung der Immobilie
  • Der Einsatz neuer Türen, Fenster oder Fensterläden
  • Der Ausbau des Dachgeschosses
  • Anbauten
  • Energetische Sanierungen
  • Neuverputzen oder Neuanstrich
  • Einrichtung von Werbeflächen oder Schaufenstern

So oder so sollte man aber alle geplanten Maßnahmen vorher mit der zuständigen Behörde abstimmen. Dazu zählen auch Bauvorhaben, die dem Erhalt und Schutz der Immobilie dienen, denn auch diese müssen von Gutachtern erst abgenommen werden.

Neben den hohen Kosten und strengen Auflagen ist es theoretisch auch erlaubt, dass der Staat den Besitzer oder die Besitzerin der denkmalgeschützten Immobilie enteignet. Dies ist allerdings nur unter bestimmten Umständen möglich, nämlich wenn die Instandhaltung der Immobilie nicht gewährleistet werden kann, obwohl Förderungsgelder zur Unterstützung vorhanden waren. Der Besitzer oder die Besitzerin muss in diesem unwahrscheinlichen Fall aber angemessen entschädigt werden.

Immobilien mit Denkmalschutz sind häufig sanierungsbedürftig

Energieeffizienz in denkmalgeschützten Immobilien

Energieeffizienz ist ein wichtiges Thema – eine energieeffiziente Immobilie schont nicht nur den eigenen Geldbeutel, sondern auch das Klima. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind Maßnahmen der Energieeffizienz aber gar nicht so leicht umzusetzen. Hier stehen zum Teil behördliche Genehmigungsverfahren im Weg. Dafür brauchen Sie aber auch keinen Energieausweis, wenn Sie das Objekt vermieten oder verkaufen möchten.

Grundsätzlich ist eine energetische Sanierung durchaus wünschenswert, denn gerade in älteren Gebäuden braucht man oft mehr Energie zum Heizen. Die KfW bietet Förderungen für diese Sanierungen an, unter vereinfachten Voraussetzungen für denkmalgeschützte Gebäude. Dabei werden zum einen energetische Komplettsanierungen gefördert (KfW-Effizienzhaus) oder auch Teilsanierungen wie die Erneuerung der Heizungen oder der Austausch der Fenster unterstützt. Die Zuschüsse betragen dabei bis zu 100.000 Euro bei Komplettsanierungen und bis zu 50.000 Euro bei Teilsanierungen. Die Anforderungen für die Bezuschussung sind bei Immobilien mit Denkmalschutz weniger umfangreich.

Anspruch auf diese vereinfachte Förderung haben diese Gebäudearten:

  • Baudenkmale nach den Denkmal­schutz­gesetzen der Länder
  • Gebäude, die Teil eines Denkmal­ensembles sind
  • Gebäude mit sonstiger besonders erhaltens­werter Bau­substanz, eingestuft durch die Kommunen (z. B. Denkmal­behörde, Stadt­planungs­amt oder Bauamt)

Bei der Finanzierung denkmalgeschützter Immobilien gibt es viele Besonderheiten, die man als Käufer oder Käuferin beachten muss. Damit Sie hierbei nicht den Überblick verlieren und Ihre Finanzierung reibungslos abläuft, können Sie sich professionelle Unterstützung holen. Ihr TGI Finanzpartner unterstützt Sie gerne bei Ihrer individuellen Finanzierung. Mit langjähriger Erfahrung und Expert*innen-Wissen stehen wir Ihnen beratend zur Seite.

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