Immobilien als Kapitalanlage – 5 Fragen an Johannes Neyer

Johannes Neyer ist Experte für alle Fragen rund um die Baufinanzierung. Durch seine Leidenschaft für Immobilien kam er als Kunde zu TGI und ist als Mitarbeiter geblieben. Heute beantwortet er 5 Fragen zum Thema „Immobilien als Kapitalanlage“.

Herr Neyer, warum sind Immobilien als Kapitalanlage derzeit so beliebt?Immobilien als Kapitalanlage TGI Finanzpartner

Das liegt vor allem an den guten Konditionen für Immobilienkäufer Innen und Bauwilligen aufgrund der günstigen Kreditzinsen für Immobiliendarlehen. Hinzu kommt, dass viele andere Anlageformen durch die Niedrigzinsphase kaum Rendite erzielen.

Die Anlage in sogenanntes „Betongold“ ist in Deutschland schon immer sehr beliebt. Mit einem Immobilienkauf erwirbt man einen materiellen Gegenwert, der genutzt werden kann – und nicht „nur“ ein paar Zahlen auf dem Konto. Dieses Sicherheitsgefühl kann ich sehr gut nachvollziehen.

Welche Vorteile haben Immobilien als Kapitalanlage? Gibt es klare Nachteile?

Einen großen Vorteil sehe ich darin, dass Immobilien als Inflationsschutz dienen. Bei einer Inflation, also einer Geldentwertung, sind Immobilienwerte sehr wertbeständig oder sogar im Wert steigend. Grund dafür ist, dass zum Beispiel Material für Neubauten, aber auch Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen teurer werden. Im Vergleich dazu: bestehende Darlehensschulden verlieren über die Zeit an Wert.

Ein weiterer Vorteil ist, dass bei Immobilien als Kapitalanlage natürlich einige Steuervorteile entstehen. So können beispielsweise Reparaturkosten abgesetzt werden und auch die Gebäudekosten lassen sich abschreiben.

Nachteile bestehen im Zeitaufwand für die Vermietungstätigkeit. Diese sollte man nicht unterschätzen, je nach Objekt können sich über das Jahr einige Stunden summieren. Vieles davon lässt sich jedoch auch an Hausverwaltungen oder Maklerbüros abgeben.

Kosten für solche Dienstleister müssen natürlich in der Gesamtrechnung miteinbezogen werden. Hinzu kommen Kosten für laufende Instandhaltungs-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Es empfiehlt sich, rechtzeitig Rücklagen zu bilden (zur Höhe der benötigten Rücklagen kann man sich z.B. an der Petersschen Formel orientieren).

 

Welche Immobilien sind für eine Kapitalanlage geeignet?

Durch die steigende Nachfrage sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Vor allem in manchen Metropolregionen sollte man schon sehr genau rechnen, ob sich ein Investment lohnt.

Als Kapitalanlage eignen sich grundsätzlich alle Immobilientypen, von der klassischen Eigentumswohnung über das Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus. Bei einem Einfamilienhaus mit Grundstück, fallen natürlich höhere Instandhaltungskosten an, da diese nicht durch mehrere Eigentümer Innen oder Wohneinheiten geteilt werden können. Hilfreich ist es, die Gartenpflege ausdrücklich im Mietvertrag festzuhalten, um Streitigkeiten mit den Mieter Innen zu vermeiden.

Die Instandhaltungskosten lassen sich in etwa wie folgt von hoch bis niedrig einteilen: Einfamilienhaus, Reihenhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus. Die Rendite verhält sich dazu in der Regel gegensätzlich.

 

Welche Voraussetzungen muss eine Immobilie als mögliche Kapitalanlage erfüllen?

Wie bei allen Immobilen, nicht nur bei der Kapitalanlage, zählt vor allem die Lage. Ein gefragter Ort oder Stadtteil mit guter Mikro- und Makrolage hat ein höheres Wertzuwachspotential als eine Eigentumswohnung in einem kleinen Dorf.

Hinzu kommt die Substanz des Objektes. Es sollten möglichst alle vorhandenen Mängel bekannt sein und bewertet werden. Die Kosten für ein einmaliges Gebäudegutachten sind eine lohnende Investition.

Trotz niedrigerer Rendite kann ein Neubau interessanter sein als eine renditestärkere Immobilie mit Sanierungsstau (z.B. durch den Einbezug von staatlich geförderten Darlehen). Generell sollte darauf geachtet werden, dass ein angemessener Mietpreismultiplikator besteht. Dieser lässt sich einfach errechnen, indem die gesamten Anschaffungskosten durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt werden. Dieser Wert sollte nicht größer als 30 sein.

 

Wie können Investoren und Investorinnen eine Immobilie als Geldanlage finanzieren?

Für die Finanzierung einer Immobilie als Geldanlage legen die meisten Kreditinstitute etwas strengere Maßstäbe an als bei einer Eigennutzung. So sollte der/die Käufer In mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen können. Bei besonders bonitätsstarken Kunden  (sehr gutes und sicheres Einkommen, keine vorhandenen Konsumentenkredite), machen manche Banken jedoch Ausnahmen und finanzieren den vollständigen Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten (eine sogenannte Vollfinanzierung).

Der Besitz einer selbstgenutzten Immobilie, die bereits vollständig abbezahlt ist oder nur noch mit einer geringer Restschuld belastet ist, wird von Banken positiv bewertet. Zudem kann das nötige Eigenkapital für den Kauf einer weiteren Immobilie über eine Kapitalbeschaffung auf die vorhandene Immobilie finanziert werden.

Nutzen Sie gerne unseren Baufinanzierungsrechner, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Bei einem kostenlosen Beratungsgespräch berate ich Sie umfassend zu Ihren ganz persönlichen Finanzierungsmöglichkeiten und stehe als Ansprechpartner für alle Fragen rund um das Thema „Immobilien als Kapitalanlage“ an Ihrer Seite!

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