Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung – heute günstige Zinsen für die Zukunft sichern

Die Corona-Pandemie hat in den vergangenen Wochen zu einer Verunsicherung der Märkte und zu stark fallenden Zinsen geführt. Unter Berücksichtigung der Situation, könnte der Markt jetzt seinen Tiefpunkt im Zins erreicht haben. Die weltweit bereitgestellten Hilfspakete könnten in absehbarer Zeit negative Folgen für den Zinsmarkt haben und zu einem Anstieg der Zinsen führen.

Immobilienkäufer und Bauherren sollten sich die aktuelle Lage zunutze machen und sich den niedrigen Zins für ihre Anschlussfinanzierung sichern. In Niedrigzinsphasen bietet sich bei der Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung das sogenannte Forward-Darlehen an. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich den heutigen Zinssatz bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist für Ihr bereits bestehendes Darlehen festschreiben lassen.

Wie genau ein Forward-Darlehen funktioniert und welche Vor- und Nachteile sich dadurch ergeben können, erfahren Sie in unserem heutigen Blogbeitrag.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, nimmt in der Regel ein Baudarlehen in Anspruch. Nach dem Ende der Zinsbindung für das erste Immobiliendarlehen bleibt meist eine Restschuld zurück. Zur Tilgung der verbleibenden Summe, müssen Sie sich früher oder später um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Der Grundgedanke eines Forward-Darlehens ist, dass Sie sich lange vor Ablauf der Zinsbindung für Ihr aktuelles Darlehen die günstigen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können. Während Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung frühestens 6 -12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abschließen können, so bietet Ihnen das Forward-Darlehen die Möglichkeit bis zu 60 Monate im Voraus bereits die Anschlussfinanzierung mit einer Bank zu vereinbaren. Ein Forward-Darlehen können Sie jedoch nur dann beantragen, wenn Sie bereits eine Baufinanzierung abgeschlossen haben. Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss dieses Vertrages und der Auszahlung der Kreditsumme ist die sogenannte Forward-Phase.

Eine weitere Besonderheit dieses Darlehens ist, dass Sie den Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Jahre nach hinten schieben können und dennoch keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Völlig kostenlos wird die Bank die Reservierung des günstigen Marktzinses allerdings nicht gewährleisten. Für die Bereitstellung der vereinbarten Konditionen berechnet die Bank Ihnen einen monatlichen Aufschlag. Die Höhe des Zinsaufschlags lag in der Vergangenheit zwischen 0,01-0,03 % pro Monat und richtet sich danach wie Ihre Bank die künftige Entwicklung der Zinsen einschätzt. Doch was bedeutet das?

Ein Beispiel:

Gehen wir davon aus, dass Ihre Bank einen Zinsaufschlag von 0,02 % zu Grunde legt und Sie sich Ihre Anschlussfinanzierung mit einer Vorlaufzeit von 50 Monaten sichern wollen.

0,02 % x 50 Monate + 0,9 % = 1,9 % pro Jahr

Das Forward-Darlehen würde in diesem Beispiel durch den Aufschlag am Ende mit einem Zinssatz von 1,9 % p.a. verzinst. Die Dauer der Vorlaufzeit und die Höhe des Aufschlags tragen somit entscheidend dazu bei wie teuer das Forward-Darlehen letzten Endes ausfällt.

Wechsel der Bank für die Anschlussfinanzierung

Im Rahmen Ihrer Recherche für die passende Anschlussfinanzierung haben Sie in Erfahrung gebracht, dass eine andere Bank vielversprechende Konditionen anbietet? Kein Problem! Denn nach Ablauf Ihrer Zinsbindung können Sie problemlos die Bank wechseln. Das Team von TGI Finanzpartner steht Ihnen bei der Suche des besten Angebots gern zur Seite! Wir vergleichen mit Ihnen die Angebote der verschiedenen Darlehensgeber und unterstützen Sie bei der Entscheidung.

Nachdem Sie sich für eine neue Bank entschieden haben, müssen Sie nur noch den Darlehensvertrag und die Unterlagen zur Abtretung der Grundschuld unterzeichnen. Ihre alte Bank reicht dann ihre Kreditsicherheit an die neue Bank weiter. In der Regel kommen für die Eintragung der Grundschuld Kosten in Höhe von einigen Hundert Euro auf Sie zu. Mit etwas Glück erlässt Ihnen die neue Bank, im Zuge der Neukundengewinnung, die Kosten für die Änderung.

Forward-Darlehen: Die Vor- und Nachteile

Ob ein Forward-Darlehen für Sie eine geeignete Anschlussfinanzierung ist hängt von der erwarteten Zinsentwicklung sowie der eigenen Lebenssituation ab und sollte deshalb selbstverständlich immer individuell geprüft werden. Abschließend haben wir Ihnen die Vor- und Nachteile von Forward-Darlehen noch einmal kurz zusammengefasst.

Vorteile Forward-Darlehen

  • Sie sichern sich heute den aktuell günstigen Zinssatz für die Zukunft
  • Einsparungen bei steigenden Zinsen
  • Sie sichern sich günstige Konditionen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen
  • Planungssicherheit, die über die derzeitige Sollzinsbindung hinaus geht
  • Keine Bereitstellungskosten

Nachteile Forward-Darlehen

  • Der Abschluss eines Forward-Darlehen ist verbindlich, auch wenn die Zinsen in der Zukunft weiter sinken
  • Im Vergleich zum normalen Annuitätendarlehen, eine Erhöhung des Sollzinses durch den monatlichen Zinsaufschlag in der Forward-Phase
  • Keine Flexibilität, da der Zinssatz und die Laufzeit bereits Monate im Voraus feststehen

Kann man ein Forward-Darlehen kündigen?

Der Vertrag über ein Forward-Darlehen mit Ihrer Bank ist verbindlich und so bestehen leider kaum Möglichkeiten, diesen Vertrag frühzeitig zu kündigen. Gemäß § 489, Abs. 1, Nr. 2 BGB können Sie eine Baufinanzierung jedoch nach 10 Jahren der Vollauszahlung kündigen, auch wenn die Zinsbindung für einen längeren Zeitraum vereinbart wurde. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Auf Grund der Forward-Phase ergibt sich bei einer Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen eine Besonderheit. Schließen Sie ihr Forward-Darlehen bei der Bank ab, bei der Sie auch Ihre Immobilienfinanzierung haben, beginnt beim Forward-Darlehen die Frist von 10 Jahren bereits bei Unterzeichnung des Vertrags. Die Forward-Phase wird in diesem Fall mit eingerechnet. Etwas anders gestaltet sich dies, wenn Sie das Forward-Darlehen bei einem neuen Kreditgeber abgeschlossen haben. Hier beginnt die Frist erst mit der Auszahlung des Darlehensbetrags. Die Forward-Phase fließt nicht in die Berechnung der Frist mit ein.

Kombiniert man nun beide Möglichkeiten ergibt sich folgende Chance. Haben Sie beispielsweise vor mehr als 5 Jahren Ihr aktuelles Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindung von 15, 20 oder auch 30 Jahren abgeschlossen, dann können auch Sie jetzt schon handeln. Sie können nach § 489 BGB zum Zeitpunkt 10 Jahre plus 6 Monate Kündigungsfrist kündigen und mittels eines Forward-Darlehens dann die zukünftige Restschuld schon heute mit dem aktuellen Zinsniveau verlängern.

Prüfen Sie die Möglichkeiten gerne mit uns!

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