Für viele Menschen geht mit dem Kauf des Traumhauses ein lang gehegter Wunsch in Erfüllung. Gerade genießen Sie noch die Vorzüge des Eigenheims und ehe Sie sich versehen sind 10 Jahre vergangen und der Ablauf der Zinsbindungsfrist naht. In diesem Moment stehen Sie genau wie viele andere Hauseigentümer vor der Entscheidung, mit welcher Anschlussfinanzierung Sie die Restschulden Ihres Hauskredites tilgen wollen.
Begehen Sie nicht den Fehler diese Entscheidung vor sich herzuschieben, sondern planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung rechtzeitig. Werden Sie aktiv und informieren Sie sich, welche Möglichkeiten Sie in Ihrer Situation haben. Dabei sollten Sie die verschiedenen Angebote vergleichen. Als Darlehensnehmer haben Sie die Möglichkeit, die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung direkt mit Ihrer Bank neu auszuhandeln oder sich für einen neuen Darlehensgeber mit besseren Konditionen zu entscheiden.
Im Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung fallen häufig die beiden Begriffe Prolongation und Umfinanzierung. Bevor Sie sich für eine der beiden Optionen entscheiden, sollten Sie jedoch genau wissen was sich hinter diesen Begriffen verbirgt.
Prolongation als Anschlussfinanzierung
Bei einer Prolongation entscheiden Sie sich für die Verlängerung Ihres Darlehens bei Ihrer bisherigen Bank. Für die neue Zinsbindung werden die Zinskonditionen im Allgemeinen mit der Bank neu ausgehandelt. Um eine Prolongation mit Ihrer Bank zu vereinbaren, müssen Sie nicht bis zum Ende der Zinsbindung warten. Sobald die Restlaufzeit weniger als 12 Monaten beträgt, können Sie mit Ihrer Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren und abschließen. Sollte Ihr Baufinanzierer nicht von allein auf Sie zukommen, sollten Sie spätestens 3 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist ein schriftliches Angebot anfordern. Da Baufinanzierer nicht verpflichtet sind eine Prolongation anzubieten, werden in seltenen Fällen Anträge auf Prolongation abgelehnt.
Damit am Ende auch wirklich nichts schief geht, sollten Sie sich also frühzeitig mit diesem Thema beschäftigen. Ein weiterer Grund sich zeitnah mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen, sind steigende Zinsen. Sollte absehbar sein, dass die Zinsen in der nächsten Zeit ansteigen, können Sie sich mit dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung die günstigeren Konditionen auch Jahre vor dem Zinsbindungsende sichern. Damit Sie das Angebot Ihrer Bank besser einordnen können, sollten Sie auch Angebote anderer Banken einholen um im Zweifelsfall mit Ihrer Bank nachverhandeln zu können.
Sollten Sie sich für eine Prolongation entscheiden, ergeben sich einige Vorteile und Nachteile, die es im Voraus abzuwägen gilt.
Vorteile Prolongation
- einfach und unkompliziert, da kein Bankenwechsel stattfindet
- schnelle Abwicklung, da kein neuer Vertrag aufgesetzt werden muss
- keine zusätzlichen Gebühren, da keine Grundbuchänderung erforderlich ist
- die Möglichkeit umfassender, gebührenfreier Sondertilgungen
Nachteile Prolongation
- nicht zwingend die günstigsten Konditionen
- keine Kostenersparnis
- geringere Flexibilität
Ob es sich für Sie lohnt bei Ihrer jetzigen Bank zu bleiben, hängt maßgeblich von den angebotenen Konditionen ab. Häufig lohnt es sich, nicht das erstbeste Angebot zu akzeptieren, sondern erst einmal zu verhandeln. Sollten Sie von einer anderen Bank ein attraktives Angebot erhalten, kann sich ein Partnerwechsel lohnen. Bietet Ihnen eine Bank einen um mindestens 0,2 Prozent niedrigeren Zinssatz an, sollten Sie über einen Wechsel nachdenken.
Umfinanzierung als Anschlussfinanzierung
Bei einer Umfinanzierung oder auch Umschuldung entscheiden Sie sich, ein bereits bestehendes Darlehen durch ein günstigeres abzulösen. Bei Langzeitfinanzierungen wie der Baufinanzierung können sich selbst kleine Zinsunterschiede am Ende bezahlt machen. Bis zur vollständigen Tilgung Ihres Darlehens sind in der Regel mehrere Anschlussfinanzierungen nötig. So erhalten Sie zu verschiedenen Zeitpunkten die Möglichkeit sich einen günstigeren Zinssatz dank einer Umfinanzierung zu sichern.
Doch bedenken Sie, dass bei einer frühzeitigen Umschuldung zusätzliche Kosten anfallen können. Banken und Finanzinstitute sind berechtigt bei einer vorzeitigen Kündigung des Immobilienkredits eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Allerdings ist die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung nur rechtens während der ersten 10 Jahre nach der Vollauszahlung Ihrer Kreditsumme. Danach haben Sie jederzeit die Möglichkeit mit einer Frist von 6 Monaten den Vertrag zu kündigen und umzufinanzieren. Wie hoch diese Entschädigung während der ersten 10 Jahre ausfällt, ist unter anderem abhängig von dem regulären Ablösetermin, der verbleibenden Restschuld, dem Ende der Sollzinsbindung und einigen weiteren Faktoren.
Mit Hilfe unseres kostenlosen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner können Sie sich schon vorab ausrechnen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem Fall ausfällt. Unser Rechner ermöglicht Ihnen zuverlässig und schnell eine Auskunft zu erhalten.
Der Aufwand der Umfinanzierung
Der Aufwand einer Umfinanzierung ist geringer als viele Hauseigentümer denken, da die meisten der einzureichenden Unterlagen durch die Erstbeantragung bereits vorliegen. Die benötigten Unterlagen müssen lediglich bei Ihrer neuen Bank eingereicht werden. Gegebenenfalls müssen diese aktualisiert werden, um aktuelle Gehaltsdaten und etwaige Modernisierungen zu berücksichtigen.
Folgende Unterlagen müssen Sie bei Ihrer neuen Bank einreichen:
- Unterlagen zur Einkommenssituation (Gehaltsnachweise)
- Unterlagen zur Immobilie (Grundriss, Lageplan usw.)
- Aktueller Grundbuchauszug
- Kreditvertrag des aktuellen Darlehensgebers
Sobald die Unterlagen von der neuen Bank geprüft und Ihnen eine Kreditzusage erteilt wurde, regeln die betreffenden Banken die Ablösung des Kredits. Da Sie bei einer Umschuldung einen neuen Darlehensvertrag abschließen, bleibt es der Bank vorbehalten eine Bonitätsprüfung durchzuführen.
Auch bei einer Umfinanzierung ergeben sich einige Vorteile und Nachteile, die es im Voraus abzuwägen gilt.
Vorteile Umfinanzierung
- Attraktive Zinssätze sichern (Einsparpotenzial)
- Optimierung der Rahmenbedingungen des Kredits
- Tilgungsanteil kann durch Zinseinsparung erhöht und die ursprünglich geplante Laufzeit verkürzt werden
Nachteile Umfinanzierung
- Zusätzliche Kosten durch die Abtretung der Grundschuld (Notarkosten)
- Zeitlicher Aufwand (Einholen und Vergleichen von Angeboten)
- Vertragsstrafen bei einer frühzeitigen Ablösung des Kredits (Vorfälligkeitsentschädigung)
Ganz allgemein gilt, je höher Ihre Restschuld ist, desto eher lohnt sich eine Umschuldung.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Baufinanzierung? Oder wünschen Sie genauere Informationen zu den Themen Finanzierungsmittel, Fördermittel oder ähnlichem? Ihr TGI Finanzpartner in Kiel, Hamburg und Flensburg steht Ihnen von der Erstberatung bis hin zur Kaufpreiszahlung jeder Zeit mit Rat und Tat zu Seite. Für TGI stehen Ihre Wünsche und Möglichkeiten im Mittelpunkt der persönlichen Beratung.
