Frage: Welche Nebenkosten kommen beim Immobilienkauf auf mich zu?
| von TGI Finanzpartner
Unsere Antwort: Laien lassen immer wieder die verschiedensten Kostenpunkte außen vor, wenn es um einen Immobilienkauf geht. Ganz offensichtlich ist natürlich noch der eigentliche Kaufpreis, dieser ist klar ausgeschrieben und voll ersichtlich. Doch auch die weiteren Dinge müssen in einer entsprechenden Kalkulation unbedingt Beachtung finden, damit es kein böses Erwachen gibt. Welche Punkte dies sind, verraten wir Ihnen nachfolgend.
Kostenpunkt: Maklergebühr
Angenommen, Sie finden mit Hilfe eines Maklers ein Haus, das zu einem Preis von 200.000 verkauft wird. Der erste nicht unerhebliche Kostenpunkt sind die Maklergebühren. In der Regel liegen diese zwischen drei und sieben Prozent zzgl. Mehrwertsteuer. Ausgehend vom günstigsten Fall liegen Ihre Ausgaben für den Makler also bei 6.000 Euro plus 1.900 Euro Steuer.
Kostenpunkt: Notar
Unerlässlich ist außerdem ein Notar. Ohne diesen kann ein gültiger Kaufvertrag kaum zustande kommen. Für seine Dienste berechnet der Notar ebenfalls einen Anteil am Kaufpreis. Im Vergleich zum Makler wirkt die Provision von einem Prozent eher geringfügig. Zusammengerechnet müssen Sie allerdings jetzt bereits 213.900 Euro aufwenden und ein Ende der Kaufnebenkosten ist noch nicht in Sicht.
Kostenpunkt: Grunderwerbssteuer
Auch der Staat möchte seinen Anteil am Kaufgeschäft haben, die so genannte Grunderwerbssteuer. Diese richtet sich ebenfalls nach der im Kaufvertrag stehenden Summe. Ohne diese Zahlung ist keine Eintragung ins Grundbuch und damit auch kein Kauf möglich.
Der Satz ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt und je nach Bundesland verschieden. Derzeit erheben Bayern und Saschen mit 3,5 Prozent den geringsten Satz. Immobilienkäufer im Schleswig-Holstein zahlen hingegen stolze 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer. Alle Bundesländer bereiten aktuell Erhöhungen vor oder haben diese bereits vollzogen. Für Ihren Kauf gehen wir einfach vom Mittelwert, also fünf Prozentpunkten aus. Es ergibt sich eine zu zahlende Steuerlast von 10.000 Euro, was die gesamte Summe Ihres Kaufs auf 223.900 Euro erhöht.
Kostenpunkt: Grundbuch-Eintrag
Die Kosten für den darauf folgenden Eintrag ins Grundbuch sind regional verschieden. Ein Anruf beim zuständigen Amt schafft Abhilfe. Im Beispiel gehen wir von einer Gebühr in Höhe von 500 Euro aus. Zusammen mit den Kosten des Notars rechnen wir im Allgemeinen mit 2% der Kaufsumme.
Feste Nebenkosten im Überblick
Ihnen entsteht also eine Belastung von 23.900 Euro zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie. Das sind knapp zwölf Prozent und damit ein unbedingt einzukalkulierender Kostenpunkt. Über diesen sollten Sie sich somit bereits vor der Kreditvergabe Gedanken machen. Für grobe Planungen des Budgets eignet sich ein Referenzwert von zehn Prozent bis fünfzehn Prozent für die Kaufnebenkosten. Das sind die formalen und dank fester Prozentsätze planbaren Zusatzkosten.
Renovierung und Sanierung der Immobilie
Beim Immobilienkauf fallen aber immer auch Aufwendungen für Sanierungen und Renovierungen an. Je älter das Kaufobjekt, desto höher sind diese natürlich. Grobe Richtwerte können bereits im voraus bei der Kalkulation zukünftiger Kosten helfen. Das Beispiel geht dabei von einem Haus aus der 80ern mit eineinhalb Geschossen und 130 Quadratmetern Wohnfläche aus.
Dachdämmungen und Eindeckungen haben in der Regel eine Lebenszeit von 30 bis 40 Jahren. Die Kosten für die Sanierung sind mit rund 20.000 Euro für die Dämmung und 6.000 bis 12.000 Euro für die Eindeckung entsprechend hoch. Dabei sind natürlich mögliche Energieeinsparungen miteinzubeziehen.
Fast immer ist nach dem Hauskauf ein neuer Außenstrich notwendig. Dieser schlägt mit 2.000 bis 4.000 Euro zu Buche. Auch neue Fenster und Türen sind oftmals notwendig und verursachen Kosten von bis zu 15.000 Euro.
Ein neues Bad kann preislich zwischen 9.000 oder im Falle einer Komplettsanierung gar 20.000 Euro liegen. Ebenfalls größere Preisunterschiede gibt es im Bereich der Heizanlage, hier werden bei Erneuerung je nach Modell zwischen 5.000 und 13.000 Euro fällig.
Kosten für neue Bodenbeläge lassen sich nur individuell errechnen, zu groß sind die Unterschiede der Materialkosten.
Kosten beim Immobilienkauf im Überblick
Sie sollen ob dieser teils hohen Zahlen natürlich nicht vom Hauskauf abgehalten werden. Es sollte Ihnen nur klar sein, dass besonders bei älteren Häusern versteckte Kosten warten können. Es kann hilfreich sein, einen Gutachter mit einer Kalkulation zu beauftragen – selbstverständlich vor dem Kauf. Diese Investition erweist sich in vielen Fällen als sehr lohnenswert und schafft Planungssicherheit.