Forward Darlehen

Da die meisten Eigenheimbesitzer nach Abschluss des ersten Festzinssatzes bei Ihrer Bank noch eine Restschuld zu begleichen haben, kommt die Frage nach der passenden Anschlussfinanzierung unweigerlich früher oder später auf. Eine Möglichkeit der weiteren Abbezahlung des Kredits stellt der Abschluss eines Forward Darlehens dar.

Das Grundprinzip von Forward Darlehen ist es, sich in Phasen mit niedrigen Zinsen diese noch während der laufenden Finanzierung zu sichern. Möglich ist dies bis zu 5 Jahre vor Ende des aktuellen Festzinssatzes bzw. 10 Jahre + 6 Monate Kündigungsfrist nach Vollauszahlung des Darlehens (§ 489, Abs. 1, Nr. 2 BGB). Dabei können Sie sowohl bei Ihrer aktuellen Bank bleiben (Prolongation) als auch einen eventuell günstigeren Zinssatz bei einer anderen Bank abschließen (Umfinanzierung/Umschuldung). Frühzeitig die Zinsentwicklung zu beobachten und sich verschiedene Angebote einzuholen kann sich durchaus lohnen.

Auf unserem YouTube-Kanal finden Sie darüber hinaus ein kurzes Video mit den wichtigsten Informationen rund um das Thema Forward Darlehen.

Wie auch bei anderen Formen der Anschlussfinanzierung gilt es, bei Abschluss eines Forward Darlehens bestimmte Punkte zu beachten.

So birgt einer der Vorteile, nämlich der frühzeitige Vertragsabschluss, gleichzeitig einen Nachteil. Denn je früher Sie sich einen Zinssatz vor Ende Ihres aktuellen Festzinssatzes sichern, desto höher fallen auch die Gebühren aus, die die Bank des laufenden Darlehens in dieser sogenannten “Forward-Phase” bis zum Ende des laufenden Vertrages berechnet. So können je nach Bank und deren Einschätzung zur zukünftigen Zinsentwicklung monatlich etwa 0,01-0,03% Zinsaufschlag fällig werden. Bei der Sicherung eines besonders günstigen Zinssatzes kann dieser Zinsaufschlag aber oft durch die folgenden Einsparungen ausgeglichen werden. Hier muss jedoch stets individuell abgewogen werden. Gerne stehen wir von TGI Finanzpartner Ihnen bei dieser Entscheidung beratend zur Seite.

Bei der Aufnahme eines Forward Darlehens mit gleichzeitigem Wechsel der Bank sollten Sie zudem die Abtretung der Grundschuld im Auge haben. So kostet Sie diese Änderung im Grundbuch etwa 0,2%, was sich in der Regel auf ein paar Hundert Euro beschränkt. Einige Banken übernehmen diese Gebühr als Dank für den Wechsel. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie aber damit rechnen, diesen Betrag selbst zu tragen.

Zusammengefasst kann man die anfallenden Kosten wie folgt benennen:

• 0,01 - 0.03% Zinsaufschlag pro Monat von der Sicherung des Zinssatzes bis zum Ende des aktuellen Festzinses
• 0,2% für die Abtretung der Grundschuld beim Wechsel der Bank

Vor Sicherung eines attraktiven Zinssatzes ist es entscheidend, sich gut über die aktuelle Entwicklung und mögliche Trends für die Zukunft zu informieren bzw. beraten zu lassen. Denn es kann durchaus vorkommen, dass Sie sich beispielsweise 3 Jahre vor Ende Ihrer Zinsbindung einen günstigeren Zins sichern, dieser bei Start des Forward Darlehens aber höher ist als die aktuellen Zinssätze am Markt. Leider muss man auch in diesem Fall den damals vereinbarten Zinssatz zahlen, da der Vertrag mit der Bank bindend ist.

Sofern Sie den unterzeichneten Vertrag nach Ablauf des Festzinssatzes nicht annehmen, stellt Ihnen die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung, welche Sie teuer zu stehen kommt und sich in den meisten Fällen auch durch den Wechsel zu einem günstigeren Zinssatz nicht rechnet. Wie hoch diese Entschädigung genau ausfällt, hängt von den entgangenen Zinsen und anderen Faktoren ab und wird von der Bank je Einzelfall berechnet.

Bei einem Forward Darlehen in Form der Prolongation (Verbleib bei derselben Bank) können Sie es sich zu Nutze machen, dass die Forward-Phase in die Sonderkündigungsfrist nach 10 Jahren mit einberechnet wird.

Ist es absehbar, dass die Zinsen zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung steigen werden, ist es durchaus sinnvoll, sich über die Möglichkeiten eines Forward Darlehens Gedanken zu machen. Dabei kann es je nach Marktlage sein, dass die Zinsen trotzdem höher sind als Ihr jetziger Sollzins. Ist keine Senkung dieser abzusehen, kann es sich trotz dessen lohnen, sich das heutige Zinsniveau zu sichern, um weiter steigende Sätze zu vermeiden.

Trotz einiger Risiken bietet das Forward Darlehen eine gewisse finanzielle Planungssicherheit. Ist es Ihnen also wichtiger, frühzeitig Ihre Anschlussfinanzierung weit in die Zukunft planen zu können, bietet diese Art eine geeignete Lösung an.

Es lohnt sich also, ein Forward Darlehen in Betracht zu ziehen, wenn einer oder mehrere der folgenden Faktoren zutreffen:

• Absehbare Steigung der Zinssätze in der Zukunft
• Keine absehbare Senkung der Zinssätze in naher Zukunft
• Relevanz der eigenen finanziellen Planungssicherheit