Frage: Wieviel Eigenkapital benötige ich bei der Baufinanzierung?

Frage: Wie viel Eigenkapital sollte ich bei der Baufinanzierung bereithalten?“

Unsere Antwort: Das Thema [Eigenkapital->eigenkapital] betrifft Sie als Kreditnehmer früher oder später zwangsläufig. Es ist elementar für die Höhe eines Kredites und damit auch die gesamten Kosten des Darlehens. Bevor über die benötigte Menge des Eigenkapitals diskutiert wird, soll der Begriff als solches erläutert werden.

1. Komponente: Fremdkapital

Ihre Immobilienfinanzierung besteht immer aus zwei Komponenten. Den meist größeren Teil bildet das Fremdkapital. Hierbei handelt es sich um ein Darlehen, dass in der Regel von einer Bank vergeben und entsprechend verzinst wird.

 2. Komponente: Eigenkapital

Zusätzlich steuern Sie als Bauherr aber auch eigene finanzielle Mittel zur Finanzierung bei. Dabei handelt es sich dann um aktuell verfügbares Vermögen, also Erspartes und Rücklagen der letzten Jahre.

Dieses muss nicht zwingend in Form von Bargeld oder Guthaben auf dem Sparkonto vorliegen. Auch [festverzinsliche Wertpapiere->festverzinsliche-wertpapiere] oder etwa [Goldmünzen->geld-in-gold-anlegen] zählen zum Eigenkapital. Aktien, Anleihen und Fondsanteilen sind ebenfalls zu berücksichtigen, allerdings muss beachtet werden, dass diese zwischen dem Zeitpunkt der Planung und dem, der Kreditaufnahme im Wert schwanken können.

Baufinanzierung wieviel Eigenkapital
Wieviel Eigenkapital zur Baufinanzierung benötigt wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab (Foto: Urheberrecht: bablo / 123RF Stockfoto.

Die Höhe des Kredites

Logischerweise ist die benötigte Höhe des Kredites also umso kleiner je größer das Eigenkapital ausfällt. Die Zinsen sinken ebenfalls mit Ihrem verfügbaren Kapital. Es gilt also generell, möglichst viel Eigenkapital für die Baufinanzierung aufzutreiben. In der Regel bleibt dieser Teil trotzdem relativ klein, stehen die meisten Bauherren doch gerade erst am Anfang ihrer beruflichen Zukunft.

Keine Angst, das ist nicht weiter tragisch, allerdings sollte das Eigenkapital eine gewisse Mindesthöhe erreichen. Der Anteil sollte im Falle der Baufinanzierung zwischen 7,5% und 30% liegen, damit Sie von einer nachhaltigen Finanzierbarkeit ausgehen können.

Klingt auf den ersten Blick relativ viel, wo doch die künftige Immobilie als Sicherheit dient. Wie kommt es also zu dieser Größenordnung? Banken wollen ganz einfach nicht so gern Darlehen über die volle Höhe einer Immobilie vergeben. Tritt die [Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers->privatinsolvenz] ein, versteigert die Bank die hinterlegte Sicherheit. Dabei kommt nur selten ein wirklich marktgerechter Preis heraus, Abweichungen nach unten sind die Regel.

Bekomme ich auch ohne Eigenkapital einen Immobilienkredit?

Wenn jetzt der Kredit ohne Eigenkapital vergeben wurde und somit über die volle Höhe des eigentlichen Marktwertes geht, hat die Bank einen recht großen sogenannten „Blankoanteil“, sprich nicht nachhaltig besicherten Teil. Daraus folgt entweder, dass nicht finanziert wird oder der Zins steigt.

Wichtig zu beachten ist, dass sich die Höhe der Sicherheit nicht nach dem eigentlichen Kauf- oder Baupreis richtet. Die Bank erstellt ein eigenes Gutachten und ermittelt so den Verkehrswert der Immobilie. Daran bemisst sie dann der Zins. In der Regel unterscheiden sich beide Größen jedoch kaum voneinander. Allerdings kommt es immer häufiger vor bei stark im Preis gestiegenen Regionen, dass die Banken deutlichere Abschläge machen.

Beispielhafte Eigenkapital-Rechnung

Ein Beispiel soll verdeutlichen wie sich die benötigte Höhe des Eigenkapitals explizit berechnet:

Der Preis Ihres Baus betrage 500.000 Euro. Folglich benötigen Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie finanzielle Mittel in Höhe von eben diesen 500.000 Euro. Da Sie absolut kreditwürdig sind, suchen Sie Ihre Bank auf und besprechen die Formalitäten. Die Bank wird nun den eigentlichen Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Und dann [den sogenannten Beleihungswert->beleihungswert]. Dies ist der für die Bank nachhaltige Wert inklusive Sicherheitsabschlägen.

Dieser liegt z. B. bei einem Gutachten bei 480.000 Euro, weshalb die Bank bereit ist, einen Kredit in Höhe von 480.000 Euro * 80 Prozent = 384.000 Euro zu einem guten Zins zu vergeben. Bei 60% wäre dieser noch deutlich niedriger. Die Differenz zwischen Kredit und Baupreis beträgt 116.000 Euro, diese Mittel müssen Sie jetzt mit Ihrem Eigenkapital decken oder teurer finanzieren, bzw. einige Banken berechnen einen [teureren Mischzins->mischzins] auf die gesamte Summe.

In einigen Bundesländern gibt es auch regionale Förderinstitute, die diese „nachrangigen“ Kreditmittel zu recht guten Zinsen anbieten. Hier hilft Ihnen ein Finanzierungsmakler, wie wir, mit seinem Know-How. Den meisten Banken ist dieser Weg zu umständlich, als dass diese Optimierungsmöglichkeit erwähnt wird. Hier lässt sich allerdings [sehr deutlich Geld sparen->darlehensrate-optimieren] über die Jahrzehnte der Darlehenslaufzeit.

Natürlich gibt es Ausnahmen, teilweise lassen sich Kreditinstitute darauf ein, einen [so genannten Blankokredit->blankokredit] zu vergeben. Dessen Höhe bemisst sich dann meist am X-fachen des [Jahresnettoeinkommens des Kreditnehmers->jahresnettoeinkommen].

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