Eine Zwangsversteigerung ist für Hauseigentümer eine schmerzvolle Erfahrung. Manchmal läuft im Leben nicht alles nach Plan und der einstige Traum vom Eigenheim platzt. Ist ein Immobilienbesitzer hoch verschuldet, entscheiden Gläubiger einen Teil der unbezahlten Forderungen mit Hilfe einer Zwangsversteigerung einzutreiben. In Deutschland werden jeden Tag über 120 Immobilien versteigert. Eine Zwangsversteigerung ist also keine Seltenheit. Die Versteigerung von Immobilien hat somit immer zwei Seiten, denn wer im Rahmen einer Zwangsversteigerung sein neues Eigenheim ersteht, kann unter Umständen eine Immobilie zum Schnäppchenpreis erwerben und sich einen lang gehegten Traum erfüllen.
In unserem ersten Teil zum Thema „Zwangsversteigerungen von Immobilien“ erhalten Sie eine kleine Übersicht über die Vorteile von Zwangsversteigerungen und eine Antwort auf die Frage, welche Rolle der Verkehrswert und die Wertmindestgrenzen spielen.
Die Vorteile einer Zwangsversteigerung
Eine Zwangsversteigerung ein sehr demokratisches Verfahren. Grundsätzlich haben erst einmal alle Personen, die mindestens 18 Jahre alt sind, das Recht mitzubieten. Unter Vorlage eines gültigen Ausweispapiers, kann jeder Interessierte an einer Versteigerung teilnehmen. Wer an einer Zwangsversteigerung teilnehmen möchte, muss vor der Auktion 10% des festgesetzten Verkehrswerts an die Gerichts-Kasse überweisen. Erbringen Sie diese Sicherheitsleistung nicht, erklärt der Rechtspfleger Ihr Gebot für ungültig. Sollte bei der Versteigerung kein Zuschlag erfolgen, erhalten Sie diese Summe selbstverständlich zurück. Der verbleibende Betrag wird ca. 6 bis 8 Wochen später, nach Aufforderung durch das Gericht, zur Zahlung fällig. Damit die Finanzierung am Ende nicht platzt, raten wir Ihnen im Voraus gemeinsam mit Ihrem Finanzdienstleister einen Finanzierungsplan auszuarbeiten. In der Regel ist es sinnvoll und notwendig mindestens die Sicherheitsleistung als Eigenkapital vorzuhalten – fragen Sie uns dazu gern.
Aber jetzt zu der Frage, welche Vorteile Ihnen die Zwangsversteigerung einer Immobilie bietet.
Preis: Immobilien können für einen günstigeren Preis als den Marktwert bei einer Versteigerung erstanden werden. Häufig können die Versteigerungsobjekte für ungefähr zwei Drittel des eigentlichen Wertes erstanden werden, je nach Nachfrage bei er Versteigerung.
Transparenz: Zu Beginn einer Immobilienversteigerung müssen alle Verbindlichkeiten und Lasten offengelegt werden. Die hohe Transparenz erspart Ihnen eine aufwendige Recherche und ermöglicht Ihnen die Risiken vor dem Kauf besser einzuschätzen.
Nebenkosten: Ein nicht zu unterschätzender Vorteil, sind die geringen Nebenkosten. Bei einem regulären Immobilienkauf würden noch 3 bis 6 % des Verkehrswertes plus Mehrwertsteuer für den Makler sowie die Gebühren für einen Notar hinzukommen.
Der Verkehrswert einer Immobilie
Bevor die Versteigerung einer Immobilie beginnen kann, ermittelt ein Sachverständiger oder Gutachter den Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert ist der Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Dieser Wert orientiert sich an dem Preis, den die Immobilie und das Grundstück im freien Verkauf voraussichtlich erreicht hätten. Dieser angesetzte Wert hat jedoch nichts mit dem Startpreis der Auktion zu tun. Als Startpreis wird das so genannte niedrigste Gebot angesetzt. Das niedrigste Gebot setzt sich der Summe der Gerichtskosten und den ausstehenden Belastungen sowie den anhaltenden Rechten Dritter zusammen.
Wertmindestgrenzen im Zwangsversteigerungsverfahren
Es gibt verschiedene Gründe warum eine Zwangsversteigerung scheitern kann. Der offensichtlichste ist wohl der Umstand, dass im Versteigerungstermin kein Gebot für ein Objekt abgegeben wird. Ein weiterer Grund ist, dass die abgegebenen Gebote nicht den Wertmindestgrenzen entsprechen. Da ein Vollstreckungsgericht an gesetzlich vorgeschriebene Wertmindestgrenzen gebunden ist, reicht es nicht der Meistbietende einer Auktion zu sein!
Im Verlauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens kann es bis zu drei Mindestgrenzen geben. Während des ersten Versteigerungstermins gilt die 5/10-Grenze. Sie dient vor allem dem Schutz des Schuldners. Ist der Anspruch eines Gläubigers höher als das abgegebene Meistgebot, kann ein Antrag gestellt werden, dass für dieses Gebot kein Zuschlag erteilt wird. Wird der Antrag bewilligt, greift die 7/10 Grenze, sie dient dem Schutz des Gläubigers. Das Vollstreckungsgericht muss den Zuschlag folglich verweigern, wenn nicht mindestens 50 % des festgesetzten Verkehrswertes erreicht werden oder der Gläubiger einen Antrag auf Versagung des Zuschlags stellt und nicht mindestens 70 % des Verkehrswertes erreicht werden konnten. Um das Ganze zu verdeutlichen, haben wir für Sie ein einfaches Beispiel zusammengestellt.
Beispiel:
Bei einer Zwangsversteigerung soll ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 350.000 Euro versteigert werden. Bei einem Verkehrswert von 350.000 Euro ergibt sich eine 5/10-Grenze von 175.000 Euro und eine 7/10-Grenze 245.000 Euro. Die Versteigerungsbedingungen besagen, dass in diesem Fall keine Grundschuld besteht.
Die Wertmindestgrenzen sind also wie folgt:
- 5/10 -Grenze = mindestens 175.000 Euro
- 7/10 -Grenze = mindestens 245.000 Euro
Da das höchste Gebot bei 150.000 Euro liegt, scheitert der Bieter an der 5/10-Grenze.
„Verschleuderungs-Schutz“
Wurde während des ersten Termins kein Gebot bzw. kein ausreichendes Gebot abgegeben, wird der Zuschlag vom Vollstreckungsgericht versagt und ein zweiter Versteigerungstermin angesetzt. Falls auch bei diesem Termin nicht der gewünschte Betrag erzielt werden kann, können die 5/10- Grenze sowie die 7/10-Grenze ungültig werden. Der Bundesgerichtshof hat jedoch eine Rechtsprechung entwickelt, um auch bei abfallenden Wertmindestgrenzen das Objekt vor der „Verschleuderung“ zu schützen. In diesem Fall greift die sogenannten 3/10-Grenze. Ein Meistgebot ist demnach darauf zu prüfen, dass keine „Verschleuderung“ der Immobilie vorliegt. In der Umsetzung bedeutet das, dass der Zuschlag vorerst ausgesetzt wird und Gläubiger sowie Schuldner um eine Stellungnahme gebeten werden. Erst danach kann ein Zuschlag erfolgen. Ein endgültiger Zuschlag kann jedoch erst dann erteilt werden, wenn die betreibende Gläubigerbank zustimmt. Diese Zustimmung kann sofort erfolgen aber in besonderen Fällen auch verzögert oder verweigert werden.
In unserem zweiten Teil zum Thema „Zwangsversteigerungen von Immobilien“ erfahren Sie, wo Sie sich über Immobilien aus Zwangsversteigerungen informieren können, wie der Ablauf einer Versteigerung ist und welche Risiken es bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen zu Bedenken gibt.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilien aus Zwangsversteigerungen? Oder wünschen Sie genauere Informationen zu den Themen Baufinanzierung, Finanzierungsmittel, Fördermittel oder ähnlichem? Ihr TGI Finanzpartner in Kiel, Hamburg und Flensburg steht Ihnen von der Erstberatung bis hin zur Kaufpreiszahlung jeder Zeit mit Rat und Tat zu Seite. Für TGI stehen Ihre Wünsche und Möglichkeiten im Mittelpunkt der persönlichen Beratung.
