Die Zwangsversteigerung von Immobilien bieten Ihnen eine gute Möglichkeit, günstig an eine Traumimmobilie zu kommen. Jedes Jahr kommen zahlreiche Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien unter den Hammer und finden so einen neuen Besitzer. In unserem ersten Teil zum Thema „Zwangsversteigerungen von Immobilien“ haben wir Ihnen einen kleinen Überblick über die Vorteile von Zwangsersteigerungen gegeben. Darüber hinaus wissen sie nun die Antwort auf die Frage welche Rolle der Verkehrswert spielt und wo Sie die Informationen und Termine zu anstehenden Auktionen finden. In unserem heutigen Beitrag erfahren Sie, wo Sie Immobilien für Zwangsversteigerungen finden können, wie der Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahren ist und welche Risiken bei einer Zwangsversteigerung zu bedenken sind.
Wo finde ich Immobilien aus Zwangsversteigerungen?
Auf der Suche nach dem Schnäppchenhaus, gibt es verschiedene Anlaufstellen um Informationen zu den Immobilien sowie den Versteigerungsterminen zu erhalten. Ganz allgemein lässt sich sagen, dass ein Versteigerungstermin mindestens 6 Wochen im Voraus angekündigt werden muss.
- Amtsgericht: Da die Amtsgerichte verantwortlich für Zwangsversteigerungen sind, sind sie häufig die erste Anlaufstelle. Hier erfahren Sie welche Versteigerungsobjekte zur Verfügung stehen und wann der nächste Versteigerungstermin stattfindet. Im Amtsgericht erhalten Sie zusätzlich eine Auskunft über den Verkehrswert sowie einen Einblick in den Grundbuchauszug.
- Zeitungsinserate: Wenn Sie genauer hinsehen, finden Sie solche Annoncen in jeder Tageszeitung im Immobilienteil. Anzeigen für Immobilien aus Zwangsversteigerungen finden Sie in den schwarz umrandeten Kästen. Auch bei dieser Variante erhalten Sie Informationen über Datum und Ort der Versteigerung sowie eine kurze Beschreibung der Immobilie und ihres Verkehrswerts.
- Internet: Im Rahmen des Justizportals haben die Landesjustizverwaltungen eine Plattform zur Information über Zwangsversteigerungsverfahren erstellt. Hier erhalten Sie einen Überblick über alle anstehenden Termine sowie die wichtigsten Informationen zu den Immobilien. Mit Hilfe eines Detailfilters, können Sie schnell und unkompliziert eine genaue Suche nach Postleitzahlen oder Objekttypen beginnen. Viele Amtsgerichte stellen in diesem Zuge auch Gutachten, Exposees und Fotos von Objekten zum Download zu Verfügung.
Der Ablauf einer Zwangsversteigerung
Am Tag der Versteigerung beginnt das Verfahren mit der Feststellung der Verfahrensbeteiligten und der Mitteilung aller relevanten Daten zum Versteigerungsobjekt. Alle Interessenten müssen sich mit einem gültigen Ausweispapier ausweisen und eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des festgestellten Verkehrswertes hinterlegen.
Bevor die ersten Gebote abgegeben werden können, werden noch einmal für alle Anwesenden der Grundbucheintrag, der Verkehrswert, Auflagen und Beschränkungen sowie das geringste Gebot genannt. Nachdem das Gericht die Versteigerungsbedingungen genannt hat, beginnt die Bieterstunde. Die Bieterstunde muss mindestens 30 Minuten dauern und endet, wenn der Rechtspfleger drei Mal das letzte Gebot verkündet hat. Meldet sich nach dreimaliger Verkündung des Gebots kein weiterer Interessent, erklärt der Rechtspfleger die Bieterstunde als beendend. Der Meistbietende erhält den Zuschlag. Als Bieter sollten Sie jedoch bedenken, dass Sie die bestehenbleibenden Rechte ebenfalls zahlen müssen.
Wichtig: Der Gläubiger hat das Recht, auch während der Versteigerung die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung zu erwirken. Mehr zum Thema Wertmindestgrenzen im Zwangsversteigerungsverfahren finden Sie in unserem ersten Teil zum Thema „Zwangsversteigerungen von Immobilien„.
Mit der Erteilung des Zuschlags wird der Meistbietende Eigentümer. Das bedeutet auch, dass alle mit dem Objekt in Verbindung stehenden Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer übergehen. Die Übergabe der Immobilie findet in der Regel 6-8 Wochen nach der Versteigerung stand. Bis zu diesem Termin muss der Versteigerungserlös bei Gericht hinterlegt werden. Der Übergabetermin auch Verteilungstermin genannt, findet unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt. Während des Termins wird mündlich verhandelt, wie der erzielte Erlös verteilt werden soll. Überschüsse stehen dem Schuldner zu. Abschließend weist das Vollstreckungsgericht beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentümers sowie die Löschung der abgelösten Rechte an. Mit der Löschung des Vollstreckungsvermerks wird das Verfahren beendet. Bewohnt der Schuldner die Immobilie selbst, bedeutet der Beschluss über den Zuschlag gleichzeitig auch die Räumung der Immobilie. Ist das ersteigerte Objekt vermietet, bleibt das Mietverhältnis bestehen.
Risiken es bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen
Inzwischen haben Sie alle wichtigen Informationen die Sie zum Thema Zwangsversteigerung von Immobilien benötigen. Auch wenn die Ersteigerung einer Immobilie viele Vorteile mit sich bringt, birgt der Kauf immer auch ein gewisses Risiko. Bei uns erfahren Sie, welche Risiken bei der Ersteigerung einer Immobile auf Sie zu kommen können.
- Die Besichtigung der Immobilie: So lange die Immobilie noch von einem Schuldner bewohnt wird, muss der Bewohner niemanden hineinlassen, auch nicht die Gutachter des Gerichts. Das bedeutet für Sie, dass Sie keine Möglichkeit haben das Objekt vor der Ersteigerung zu besichtigen und somit Informationen zum Zustand des Gebäudes fehlen. Verweigert der Eigentümer dem Gutachter ebenfalls den Zutritt, ist das Gutachten des Gerichts unvollständig. In solchen Fällen muss der Wert der Immobilie geschätzt werden. Der Schuldner ist zudem nicht verpflichtet, Informationen zu Schäden oder Altlasten des Gebäudes oder des Grundstücks herauszugeben. In solchen Fällen ist Vorsicht geboten, kaufen sie nicht die Katze im Sack!
- Die Räumung der Immobilie: Auch wenn Sie über den Zuschlag gleichzeitig auch den Räumungstitel in den Händen halten, kann es dennoch passieren, dass sich der bisherige Eigentümer weigert auszuziehen. Obwohl Sie durch die Eintragung im Grundbuch Eigentümer geworden sind, dürfen Sie die Immobilie nicht ohne Erlaubnis des ehemaligen Eigentümers betreten. Laut Gesetzt ist der ehemalige Eigentümer zu diesem Zeitpunkt nämlich immer noch Besitzer der Immobilie und hat somit gewisse Rechte. Sollte der Besitzer der Immobilie nicht mit sich reden lassen, müssen Sie Ihren Anspruch auf Räumung gerichtlich durchsetzen.
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