Wieviel Eigenkapital benötige ich bei der Baufinanzierung?

Zusätzlich steuern Sie als Bauherr aber auch eigene finanzielle Mittel zur Finanzierung bei. Dabei handelt es sich dann um aktuell verfügbares Vermögen, also Erspartes und Rücklagen der letzten Jahre.

Dieses muss nicht zwingend in Form von Bargeld oder Guthaben auf dem Sparkonto vorliegen. Auch festverzinsliche Wertpapiere oder Goldmünzen zählen zum Eigenkapital. Aktien, Anleihen und Fondsanteilen sind ebenfalls zu berücksichtigen, allerdings muss beachtet werden, dass diese zwischen dem Zeitpunkt der Planung und dem, der Kreditaufnahme im Wert schwanken können.

Logischerweise ist die benötigte Höhe des Kredites also umso kleiner je größer das Eigenkapital ausfällt. Die Zinsen sinken ebenfalls mit Ihrem verfügbaren Kapital. Es gilt also generell, möglichst viel Eigenkapital für die Baufinanzierung aufzutreiben. In der Regel bleibt dieser Teil trotzdem relativ klein, stehen die meisten Bauherren doch gerade erst am Anfang ihrer beruflichen Zukunft.

Keine Angst, das ist nicht weiter tragisch, allerdings sollte das Eigenkapital eine gewisse Mindesthöhe erreichen. Der Anteil sollte im Falle der Baufinanzierung zwischen 7,5% und 30% liegen, damit Sie von einer nachhaltigen Finanzierbarkeit ausgehen können.

Klingt auf den ersten Blick relativ viel, wo doch die künftige Immobilie als Sicherheit dient. Wie kommt es also zu dieser Größenordnung? Banken wollen ganz einfach nicht so gern Darlehen über die volle Höhe einer Immobilie vergeben. Tritt die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ein, versteigert die Bank die hinterlegte Sicherheit. Dabei kommt nur selten ein wirklich marktgerechter Preis heraus, Abweichungen nach unten sind die Regel.

Wenn jetzt der Kredit ohne Eigenkapital vergeben wurde und somit über die volle Höhe des eigentlichen Marktwertes geht, hat die Bank einen recht großen sogenannten „Blankoanteil“, sprich nicht nachhaltig besicherten Teil. Daraus folgt entweder, dass nicht finanziert wird oder der Zins steigt.

Wichtig zu beachten ist, dass sich die Höhe der Sicherheit nicht nach dem eigentlichen Kauf- oder Baupreis richtet. Die Bank erstellt ein eigenes Gutachten und ermittelt so den Verkehrswert der Immobilie. Daran bemisst sie dann der Zins. In der Regel unterscheiden sich beide Größen jedoch kaum voneinander. Allerdings kommt es immer häufiger vor bei stark im Preis gestiegenen Regionen, dass die Banken deutlichere Abschläge machen.

Ein Beispiel soll verdeutlichen wie sich die benötigte Höhe des Eigenkapitals explizit berechnet:

Der Preis Ihrer Immobilie beträgt 500.000 Euro. Folglich benötigen Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie finanzielle Mittel in Höhe von eben diesen 500.000 Euro. Da Sie absolut kreditwürdig sind, suchen Sie Ihre Bank auf und besprechen die Formalitäten. Die Bank wird nun den eigentlichen Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Und danach den sogenannten Beleihungswert. Dies ist der für die Bank nachhaltige Wert inklusive Sicherheitsabschlag.

Dieser liegt zum Beispiel bei einem Gutachten bei 480.000 Euro, weshalb die Bank bereit ist, einen Kredit in Höhe von 480.000 Euro * 80 Prozent = 384.000 Euro zu einem guten Zins zu vergeben. Bei 60% wäre dieser noch deutlich niedriger. Die Differenz zwischen Kredit und Baupreis beträgt 116.000 Euro, diese Mittel müssen Sie jetzt mit Ihrem Eigenkapital decken oder teurer finanzieren, bzw. einige Banken berechnen einen teureren Mischzinz auf die gesamte Summe.

In einigen Bundesländern gibt es auch regionale Förderinstitute, die diese "nachrangigen" Kreditmittel zu recht guten Zinsen anbieten.  Als unabhängiger Finanzdienstleister beraten wir Sie bei solchen Fragen gern!