Scheidung mit Immobilie: Wie geht es jetzt weiter?
| von TGI Finanzpartner
Wenn Sie über viele Jahre mit Ihrem Partner verheiratet waren und gemeinsam gewirtschaftet haben, müssen bei einer Scheidung erstmal die Verhältnisse neu geordnet werden. Häufig werden im Rahmen einer Ehe auch Kredite aufgenommen und eine Immobilie erworben. Mit dem Scheitern der Ehe kommen jetzt mit Sicherheit viele Unsicherheiten und Fragen bei Ihnen auf. Was passiert mit dem Haus? Wer muss den Immobilienkredit zurückzahlen? Diese und einige weitere Fragen wollen wir in unserem heutigen Blogbeitrag für Sie beantworten.
Welche Rechte und Pflichten gibt es - Die Zugewinngemeinschaft
Um zu klären was mit Ihrem Eigenheim nach der Scheidung passiert, gucken wir uns zuerst an wie sich die Besitzverhältnisse durch eine Eheschließung verändern.
Wenn Sie ohne einen Ehevertrag heiraten, leben Sie automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Doch was bedeutet das? Im Grunde ist eine Zugewinngemeinschaft nicht mehr als eine Gütertrennung. Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde, ist davon nicht betroffen. Als gemeinsames Eigentum gilt nur, was durch einen Vertrag gemeinsam erworben wurde. Auch wenn jeder von Ihnen theoretisch sein eigenes Vermögen selbstständig verwaltet, unterliegen Sie jedoch Beide Verfügungsbeschränkungen. Das bedeutet, dass ein Ehepartner nur mit dem Einverständnis des anderen über ihm gehörende Gegenstände des gemeinsamen Haushalts entscheiden kann, wenn es um „maßgebliches“ Vermögen geht. Bei Immobilien kommt man sehr oft in genau diesen Bereich, dessen Referenz der Paragraph 1365 des BGB ist.
Ein weit verbreiteter Irrglauben ist, dass nach der Eheschließung die Hälfte des Vermögens automatisch dem Ehepartner gehört. Der Partner ist lediglich am Zugewinn (Wertzuwachs) beteiligt. Es wurde nur dann ein Zugewinn erzielt, wenn einer der Partner bei Beendigung der Ehe ein höheres Vermögen als zu Beginn der Ehe hat. Hat einer von Ihnen während der Ehe mehr erwirtschaftet als der andere, wird die Hälfte dieser Differenz ausgeglichen.
Was passiert bei einer Scheidung mit der Immobilie?
Wenn der Tag gekommen ist, an Sie sich entschlossen haben in Zukunft getrennte Wege zu gehen, wir es Zeit das gemeinsame Vermögen aufzuteilen. Auch wenn sich ein Haus, im Gegensatz zu anderen Vermögensgegenständen, nicht so einfach durch zwei teilen lässt, gibt es dennoch verschiedene Möglichkeiten:
- Verkauf des Hauses und Aufteilung des Erlöses
- Vermietung des Hauses und Aufteilung der Mieteinnahmen
- Auszahlung einer der beiden Parteien
- Umbau in zwei Eigentumswohnungen
- Die Teilungsversteigerung
Verkauf des Hauses und Aufteilung des Erlöses
Unter der Voraussetzung, dass Sie und Ihr Partner sich über den Verbleib des Hauses einig sind, ist ein Verkauf der Immobilie häufig die einfachste Lösung. Bevor Sie Ihre Immobilie online oder offline zum Verkauf anbieten, ist es empfehlenswert den Wert Ihres Hauses schätzen zu lassen. Wenn Sie sich aus zeitlichen oder privaten Gründen, nicht intensiver mit dem Verkauf der Immobilie befassen können, besteht die Möglichkeit, einen Makler zu beauftragen. Den Erlös des Verkaufes können Sie dann anschließend untereinander aufteilen. Sollten Sie noch einen laufenden Kredit haben, müssen Sie bedenken, dass dieser von dem Erlös noch zurückgezahlt werden muss. Solche Kosten schmälern entsprechend des aufzuteilenden Erlöses.
Vermietung des Hauses und Aufteilung der Mieteinnahmen
Die Vermietung des Hauses bietet Ihnen die Möglichkeit, mithilfe der Miteinnahmen Ihren Kredit weiter zu tilgen. In diesem Szenario entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, welche bei vorzeitiger Ablösung des Kredits fällig geworden wäre. Sollte die Rate des Kredits niedriger sein als die Miteinnahmen, können Sie darüber hinaus das restliche Geld untereinander aufteilen. Bei einer Vermietung können die Namen von Ihnen und Ihrem Partner im Grundbuch stehen bleiben, wodurch Sie zusätzlich Grundbuchkosten sparen.
Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, sollten Sie sich vorab einig über die Ausgestaltung des Mietvertrages sein. Klären Sie gemeinsam, was im Mietvertrag stehen soll, wer Ansprechpartner wird und wer sich einmal jährlich um die Nebenkostenabrechnung kümmert.
Auszahlung einer der beiden Parteien
Sollten Sie oder Ihr Partner sich dazu entscheiden nach der Scheidung in der Immobilie wohnen zu bleiben, besteht die Möglichkeit das die eine Partei die andere auszahlt. Als Rechengrundlage für die Auszahlung wird der aktuelle Wert abzüglich der bestehenden Restschuld ermittelt. Der Differenzwert wird abschließend durch zwei geteilt. Wenn Uneinigkeit über den aktuellen Wert der Immobilie besteht, ist es ratsam einen unabhängigen Gutachter zu Rate zu ziehen.
Ein Beispiel:
Der Wert der Immobilie liegt bei 300.000 € und die Restschuld beträgt 90.000 €. Daraus ergibt sich die folgende Rechnung:
300.000 € - 90.000 € = 210.000 €
210.000 € ÷ 2 = 105.000 €
Die Partei, die das Haus behält, zahlt die andere Partei mit 105.000 Euro aus. Dieser Betrag steht ihm gemäß Zugewinnausgleich zu. Mit der Auszahlung des Partners, steht jetzt noch die Austragung aus dem Grundbuch und die Übertragung des Kredits an. Für die Austragung, kommen Notar- und Grundbuchkosten auf Sie zu und für die Übertragung des Kredits benötigen Sie die Zustimmung Ihrer Bank. Sollte die Bank die Kreditwürdigkeit des künftigen Eigentümers in Frage stellen, kann sie der Übertragung des Kredits widersprechen.
Sollte dieser Fall eintreten, haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Sie zahlen den Kredit gemeinsam weiter ab. Der Partner, der auf seinen Anteil des Hauses verzichtet hat, kann sich die Tilgung auf einen möglichen Trennungsunterhalt anrechnen lassen.
- Sie lösen den Kredit auf und zahlen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Anschließend müssen Sie sich um einen neuen Kreditvertrag kümmern um die Restschuld zu begleichen.
Ein weiterer Punkt, der hierbei zum Tragen kommt, ist die sogenannte Pfandhaftentlassung. Wenn bei der Teilung von Grundstücken, keine Pfandhaftentlassung vereinbart wird, haften beide Eigentümer des gemeinsamen Grundstücks für die Grundschuld. Folglich sollten Sie und Ihr Partner bei einem Teilverkauf des Grundstücks darauf achten, dass die Pfandhaftentlassung in dem notariellen Vertrag berücksichtigt wird.
Umbau in zwei Eigentumswohnungen
Wenn Sie die Immobilie auch in Zukunft weiter gemeinsam bewohnen wollen, besteht die Möglichkeit eines Umbaus in zwei Eigentumswohnungen. Man spricht in diesem Fall von einer Realteilung. Die Immobilie wird in zwei baulich voneinander getrennte Wohnungen unterteilt. Sie und Ihr Partner erhalten jeweils das Wohnrecht und können frei über Ihren Anteil verfügen. Um dieses Vorhaben umsetzen zu können, benötigen Sie eine notariell beglaubigte Teilungserklärung.
Die Teilungsversteigerung
Wenn alle Stricke reißen und Sie und Ihr Partner sich nicht über den Verbleib der Immobilie einigen können, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Bei einer Teilungsversteigerung wird Ihre Immobilie öffentlich versteigert. Die Versteigerung wird von einem Vollstreckungsgericht durchgeführt. Häufig erzielen Eigentümer, im Rahmen solcher Versteigerungen, allerdings keine guten Erlöse da die Immobilien unter dem üblichen Marktwert versteigert werden. Hinzu kommt, dass Sie auch die anfallenden Verfahrenskosten tragen müssen.
Wer muss nach einer Scheidung den Immobilienkredit zurückzahlen?
Die Bank holt sich grundsätzlich nur von der Person, die den Kreditvertrag unterzeichnet hat, das Geld zurück. Da in der Regel beide Partner den Kreditvertrag gemeinsam unterschreiben, sind auch nach der Scheidung beide Parteien zur Rückzahlung verpflichtet. Dabei ist es für die Bank unerheblich, ob noch eine Ehe besteht oder ob eine der Parteien nach der Trennung bereits aus dem Haus ausgezogen ist. Sie sind also Beide für den gesamten Kreditbetrag haftbar. Wie bereits erwähnt besteht auch die Möglichkeit, dass einer der beiden Partner den anderen auszahlt und der Kredit entsprechend übertragen wird. In diesem Fall, wäre dann die Person, die die Immobilie behält für den Kredit haftbar. In der Regel wird dann mit der Bank ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen.